房山新城燕房片区2号街区（东流水街区）

控规深化方案

 第一部分 对《房山新城燕房片区控制性详细规划（街区层面）》落实情况的专题说明 （见后续文章）    

         第二部分 房山新城燕房片区02街区控规深化方案规划说明

         第三部分 房山新城燕房片区02街区控规深化方案规划图纸

第二部分 房山新城燕房片区02街区控规深化方案规划说明

第1章.     规划总述

1.1.  项目背景

2007年1月，《房山新城规划（2005年-2020年）》编制完成并得到北京市政府的批复。

2008年底，《房山新城燕房片区控制性详细规划（街区层面）》（以下简称《街区控规》）编制完成并上报市政府。房山新城燕房片区共划分为12个街区，东流水街区为02街区。

    为了深化和完善《街区控规》，充分发挥控制性详细规划对于调控城市资源配置、协调社会利益关系、维护社会公平、保障公共安全的重要作用，引导新城建设有序运行和健康发展，并为拟实施地区《地块图则》的编制提供技术参考和基本依据，在《街区控规》的基础上编制了《房山新城燕房片区2号街区控规深化方案》。

1.2.  指导思想

以全面建设小康社会和实现现代化为目标，贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，牢固树立抓住机遇、加快发展的战略思想，建立完善的社会主义市场经济体制，促进经济社会全面和谐发展，不断提高构建首都和谐社会的能力。

1.3.  规划原则

(1)落实上位规划原则

(2)区域统一协调发展原则

(3)资源集约利用原则

(4)远期与近期发展相结合原则

1.4.  规划依据

(1)      《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日实施）

(2)      《北京城市总体规划（2004年-2020年）》

(3)      《房山新城规划（2005年-2020年）》

(4)      《房山新城燕房片区控制性详细规划（街区层面）》

(5)      《北京市城市建设节约用地标准》

(6)      《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》

(7)      “北京城乡用地分类与绘图规范（试行）”（北京市规划委发）

(8)      其他相关法律、法规及规范

1.5.  规划范围

本规划的研究范围为2号街区，东临220kv高压走廊，西接220KV高压走廊和燕化货运铁路线，南至动力场220kv变电站，北以东流水村北侧鱼塘为界，总用地面积约99公顷。

规划范围内的建设用地规模为83公顷。

1.6.  规划期限

规划期限为：2009年-2020年。

第2章.     现状基本情况

2.1.  区位条件

房山新城燕房片区位于北京市西南部，西邻周口店镇，北接河北镇，东接阎村镇，南与石楼镇接壤。据市区广安门距离约40公里，距区政府所在地良乡直线距离约15公里。     

2号街区（东流水）位于房山新城燕房片区的东北部。

2.2.  自然条件

2.2.1.    气候

本区气候属北温带大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥。

2.2.2.    地貌

2号街区地势东西两侧高、中间低。最高处为街区西部，海拔为140.14米；最低为管委会东部的河道，海拔为85.70米。

2.2.3.    土壤

本地区土壤类型以褐土、盐潮土和风沙土为主，较为贫瘠。

2.2.4.    水文

        街区内的一条主要河流为丁家洼河，还有一条支流。

 丁家洼河是大石河主要的平原支流之一。大石河是贯穿房山区中部平原的主要行洪河道。2号街区内丁家洼河及其支流的流域面积约3.75平方公里，河长约2.5公里。

2.3.  限制性因素

2.3.1.    工程地质

燕房片区内有一条地震断裂带，呈东北-西南走向，从城关饶乐府和马各庄工业区穿过。规划在地震断裂带两侧各100米的范围内，不能建设任何永久性建筑，在两侧各2000米范围内要进行地质勘探，条件允许的情况下才能进行建设。

虽然地震断裂带没有穿过东流水街区，但是本街区的东半部处于断裂带两侧2000米范围的防护范围内，这个地区的建设需要进行地质勘探，谨慎进行。

2.3.2.    河道防洪

街区内有丁家洼河及其支流双泉河，街区控规中对其提出的防洪标准为20年一遇，50年一遇洪水校核。主河道上口宽32-37米，两岸绿化隔离带宽各30米；支流上口宽15米，两岸绿化隔离带宽各20米。

2.3.3.    高压走廊

街区的周边被数条高压线包围。由于在街区的南部有一个220KV的变电站，街区西南部高压线比较密集，均为110KV，高压走廊约为30米。街区南部与东部分别有两条220KV的高压线。

2.3.4.    市政站点及管线

在街区南部有一个220KV的变电站，此变电站并不为本街区供电。街区内有一个污水中转站与一个动力中心。

2.3.5.    基本农田

 参考燕山办事处的《土地利用总体规划（2001年-2010年）》，2号街区内没有基本农田，但在街区东部有少量农用地，规划建议按照市政府批复过的“街区控规”和本次“深化方案”进行占补平衡，保证农用地规模。

2.4.  现状人口

2号街区的现状人口按居住人口和就业人口两部分进行分析。

（1）居住人口：主要为东流水村村庄人口。截至2008年底，东流水全村共计有248户，596人。

（2）就业人口：主要为在街区内的企业员工。截止2008年底，街区内工业企业共有职工1391人，其中大于100人的公司有1家，大于50人的公司有3家，大于20人的公司有6家，小于20人的公司有3家。此外还有部分企业因停产或正在建设，企业员工数量不详。

企业员工除少量住宿企业宿舍外，绝大多数都不在2号街区居住。   

2.5.  现状企业状况

2.5.1.    现状企业类型

按企业类型划分，可将2号街区企业划分为精细化工企业、生物医药企业和建筑服务企业三大类。

其中，精细化工企业在产业基地中占主导地位，包括16家公司；生物医药企业有2家；建筑服务企业有3家。

2.5.2.    2008年入驻企业总收入

依据燕山办事处产业基地管委会提供资料，2008年企业总收入超过4000万的有1家，超过2000万的有1家，超过1000万的有1家，小于1000万的有8家。

2008年工业区总收入为122776万元，总产值为102080万元。

2.5.3.    2008年入驻企业地均产值

2008年入驻企业地均产值大于5000万/公顷的有1家企业；大于2000万/公顷的有3家；大于1000万/公顷的有2家；小于1000万/公顷的有5家。

2.6.  现状土地使用情况

2.6.1.    现状土地使用情况

街区内的主要用地为村庄建设用地、工业用地及部分产业基地配套设施。

东流水村位于街区西北部，现状占地面积约17.47公顷，其用地已于1986年被纳入燕化国有建设用地。受燕化工业及燕山办事处产业基地影响，规划远期搬迁。目前，由于工业区的发展一直没有涉及到村庄用地，所以一直保留村庄居住。

街区内共有20家入驻企业，总占地约20.46公顷。一处化工一厂供应站仓库，占地约3.63公顷。

此外，燕山办事处还有一处办公用地，占地约0.19公顷；一处动力中心和污水中转站等配套设施用地，总占地约1.04公顷。

街区现状非建设用地主要为水域和山林地。其中水域约4.24公顷，山林地约48.51公顷。

2.6.2.    现状公共服务设施

街区内的燕山办事处管委会位于街区的中南部，占地面积为0.19公顷。

2.6.3.    现状道路交通

（1）    对外交通

现状没有进入街区的明显的主路，仅有一条进入村庄的路比较明显。

（2）    街区内部道路系统

现状街区内道路不成系统，终端路较多，通达性不强。几条主要道路已经全部硬化。

（3）交通设施

现状街区内没有集中的公共交通设施。

2.6.4.    现状市政基础设施

现状街区内有一处污水中转站，对整个街区内污水进行集中汇集，但没有任何处理程序，最后汇入牛口峪污水处理厂。

一处动力中心位于街区的东南部，对街区内的工业和生活供暖。

2.7.  现状土地权属

目前，街区内全部用地已经被国家征地，全部为国有用地。东流水村已于1986年被纳入燕化国有建设用地。由于工业区的发展一直没有涉及到村庄用地，所以一直保留村庄居住用地。

2.8.  现状规划审批情况

依据燕山办事处提供的“规划用地许可证”资料，近年来共批准过35个地块，共涉及23家单位，均为已批已建项目。

2.9.  现状土地资源评价

综合分析现状土地情况，建设用地大致分为现状保留区、可改造区、新发展区三类。街区内大部分为可改造用地与新发展用地，有很大的发展空间。可改造用地约为39.05公顷，新发展用地约为27.93公顷。现状保留用地主要为现状部分工业企业，占地约16.1公顷。另有一部分用地为非建设用地，生态林地，占地约15.08公顷。

2.10.             现状建筑情况

2.10.1.              现状建筑总量

现状主要建筑的总建筑面积约为9.5万平方米。

2.10.2.              现状建筑性质

街区内的建筑性质主要以工业和村庄居住为主，居住建筑建筑面积约2.37万平方米，工业建筑建筑面积约6.73万平米。还有少量的仓储建筑，市政建筑及办公建筑，总建筑面积约0.35万平方米。

2.10.3.              现状建筑高度

建筑高度以一层为主，建筑面积约为3.29万平米；部分2、3层建筑，建筑面积约为6.16万平米。

2.10.4.              现状建筑质量

街区内建筑质量均为一般。

2.11.             文物古迹及名木古树

2.11.1.              文物古迹

街区内没有任何文物古迹。

2.11.2.              名木古树

街区内有3棵名木古树，均位于东流水村庄内。

2.12.             重点企业问卷调查

2.12.1.              企业现状基本情况

街区内的企业大部分在1991年-2005年期间入住，企业性质以民营为主。投资商大部分来自北京市区，更多的是房山区的本地人。他们选择本地区投资的原因是各有不同，由于当地土地价格和靠近生产协作企业的原因居多。

2.12.2.              企业发展用地需求

街区内的所有企业均为国有出让土地，均无搬迁需要，现状企业的用地面积大部分表示够用，少部分企业觉得不够用，希望增加用地。对于企业内部的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等指标绝大部分企业都有调整意向，更便于企业的发展。

街区内的配套设施还不是很完善，急需改造更新。

2.13.             现状特点总结

2.13.1.              区位条件好

2号街区位于房山新城燕房片区东北部，同燕化工业区紧密相连。岗北路自西北向东南方向半环状围绕本街区；大件路向东方向便利的连接了本街区与北京市区、良乡组团，交通条件十分便利。

2.13.2.              产业发展前景好

由于街区内多数企业为燕山石化的下游产业链企业，在燕山石化的带动下，定会有很好的发展前景。

2.13.3.              限制建设条件多

本街区属于山区丘陵地带，地形坡度较大，河道和高压线纵横交错，适宜建设的用地较少。东流水村庄由于受到现状工业企业和燕化工业的影响，需要搬迁改造。

2.13.4.              配套设施不完善

街区内部路网不成系统，等级不明显，通达性不强。缺少公共绿地，绿化环境需完善。各项配套设施尚不完善。

第3章.     街区深化方案

3.1.   规划目的

本次规划力求在充分挖掘地区开发潜力的基础上，尊重地区原有发展基础，将该地区建设成为绿色环保、配套设施完善、各项用地功能布局合理、满足各种高端产业发展需求并可持续发展的石化新材料产业区。

规划重点是加强道路和基础设施建设，实施旧村改造搬迁，对现状产业进行升级改造，推动社会经济发展。

规划目的是落实上位规划对本街区的主导功能、人口用地规模、配套三大设施，加快旧村搬迁，为具体的规划建设提供依据。

3.2.  功能定位

3.2.1.    相关规划分析

（1）《房山新城规划（2005年-2020年）》

在《房山新城规划》中给予房山新城的功能定位为：首都西南门户和生态屏障，是面向区域发展的重要节点，是城乡协调发展的综合性新城。

（2）《房山新城燕房片区控制性详细规划（街区层面）》

燕房片区在房山新城中应承担的城市职能为：面向区域的商贸服务和集散中心，北京石化新材料高端产业区，新城生活居住的重要组成部分。

依据燕房片区所承担的城市职能，12个街区划分为四个类型：居住及综合服务区、旧村改造发展区、石化新材料产业区和配套居住区。

2号街区属石化新材料产业区，对他的发展提出的要求为：要以工业为主导功能；以石化新材料高端产业为引导方向，对现状产业进行升级改造。

（3）燕山办事处十一五发展规划

在十一五发展规划重点中提出：实施新型工业化发展战略，不断加深以石油化工为核心的集群式发展程度。积极支持燕化的改革与发展，强化燕化公司在石油化工新材料工业基地中的龙头和核心地位；抓住发展产业链群的机遇，做好地方工业的产业结构调整；依靠科技创新、发挥区域优势，改造和提升传统产业；大力发展石油化工贸易和物流，完善石油化工集群式服务体系。

3.2.2.    街区发展优劣势分析

(1)            发展优势：

Ø        产业优势凸显。经济全球化、金融国际化、经济知识化与信息化的进程加快，为石化工业提供了新的发展机会，注入新的动力，必然促进我国石化工业总体水平再上一个新台阶；同时，我国国民经济持续、快速、健康发展，将为石化工业提供更大的市场空间，这些对燕山地区发展以石油化工深加工为主的工业经济具有明显的促进作用。

Ø        区位优势突出。2号街区位于房山新城燕房片区东北部，同燕化工业区紧密相连。街区与北京市区及河北联系便利。为发展和丰富地区的石化产业链、大幅度提高经济总量和提升产品附加值提供足够的发展空间。

(2)            面临问题：

Ø        建设条件限制较多。本街区属于山区丘陵地带，地形坡度较大，河道和高压线纵横交错，适宜建设的用地较少。东流水村庄由于受到现状工业企业和燕化工业的影响，亟需搬迁改造。

Ø        配套设施不完善。街区内部路网不成系统，等级不明显，通达性不强。缺少公共绿地，绿化环境需完善。基础设施建设仍然不能满足经济社会发展的需要，城市管理水平有待进一步提高。

3.2.3.    街区发展功能定位

本次规划根据现状调研和分析并结合上位规划要求，将2号街区的功能定位为集产业管理、产业发展、产业示范于一体的新城产业组团，引导发展精细化工、生物医药、石化新材料等高端产业与现代制造业以及生产性服务业等功能。

3.3.  发展目标

燕山工业区自规划建设以来，经过10多年的发展，取得了较好的社会和经济效益，先后入驻20多家企业，形成了以精细化工、生物医药和建筑服务为主导行业的产业基地。

2号街区本次规划的发展目标为坚持走和谐发展之路，建成生态环境优良、配套齐全、交通顺畅、资源可持续利用、生产生活安全舒适的和谐产业区。

3.4.  街区规模控制

3.4.1.    用地规模

依据《房山新城燕房片区控制性详细规划（街区层面）》，2号街区的规划范围为0.99平方公里，其中建设用地面积为0.83平方公里。

本次规划根据土地权属，将部分不属于燕山办事处的用地划出，同时在街区东北部新增同等面积的用地，从而保证2号街区的建设用地面积不变，仍为0.83平方公里。

3.4.2.    人口规模

依据“街区控规”，2号街区规划人口规模为0。

本次规划2号街区的主导功能为工业，不宜发展居住功能，人口规划仍为0，同“街区控规”保持一致。

3.5.  用地功能布局

街区的用地功能布局以工业用地为主，并规划部分服务于工业区的配套设施。街区范围由于土地权属问题进行了调整，将街区东南部不属于燕化的土地全部划出，并在街区东北角给予了补偿，保证了街区总面积不改变。

（1）公共服务设施用地

保留并改造现状的一处办公用地——燕山东流水工业区管委会，适当扩大面积，占地面积约为0.23公顷。

（2）工业用地

保留现状工业用地，并将原村庄建设用地及部分山林地拓展为新的工业用地。占地总面积约为50.53公顷。

（3）仓储用地

保留现状街区北部的仓储用地，占地面积调整为3.34公顷，与街区控规保持一致。

（4）道路交通用地

街区内增加一个社会公共停车场，结合集中商业布置。位于街区北部，占地面积约为0.29公顷；一个公交首末站，位于街区西部，占地约0.31公顷。

（5）水域及其他用地

将河道进行疏通治理，水域面积约为6.23公顷。

规划用地平衡表

3.6.  三大设施规划

3.6.1.    公共服务设施规划

（1）办公设施：燕山工业区管理委员会一处，位置不改变，用地面积为0.23公顷。

（2）商业设施：一处集中商业，位于街区西北部，服务于街区工业，用地面积为0.96公顷。

（3）公共绿地：结合2号街区的山水特点，规划公共绿地以沿河的集中带状分布为主。同时，为保护街区内原有3棵名木古树，规划了部分公共绿地。规划2号街区公共绿地面积为7.75公顷，同“街区控规”的公共绿地面积保持一致。

3.6.2.    交通市政基础设施规划

（1）交通设施：在街区西北部，结合商业设施布置一处停车场，占地面积为0.29公顷；一处公交首末站位于街区西部，用地面积为0.31公顷。

（2）市政设施：保留现状街区南部的污水中转站一处，用地面积为0.12公顷。

3.6.3.    公共安全设施规划

（1）河道防洪：依据“街区控规”，双泉河的防洪标准为20年一遇，在本街区内主河道上口宽32-37米，两侧防护绿地宽30米；双泉河支流河道上口宽15米，两侧防护绿地宽20米。

（2）避难场所：街区内规划一般避难场所一处，布置在北部的公共绿地内，场所面积为0.8公顷，同街区控规保持一致。

（3）消防设施：按照“街区控规”要求，本街区属位于街区南部岗东路消防站的消防服务范围，街区内不再增设消防站。规划2号街区应重点解决消防通道、消防供水、消防通信和消防装备等方面的问题，同时考虑城市防火同森林防火相结合。

第4章.     道路交通系统规划

4.1.  现状道路概况

现状街区内道路不成系统，等级不明，通达性不高。道路宽度约为7-9米。与外界联系的道路少，标准低。这种道路现状已不能满足交通发展需求，急需改变现状。

4.2.  规划原则

(1) 落实科学发展观，节约、集约使用土地资源

(2)  针对既有的交通症结，以街区控规为依据，使路网规划方案与土地使用布局方案相协调，建立功能层次清晰、结构合理的道路网络系统。

(3)  道路网应满足的各种不同出行目的的交通需求。

(4)  充分利用现有道路网系统，减少重复建设和资源浪费，从城市发展的长远观点出发，处理好远期发展与近期建设的关系。

(5)  过境与内部交通通道、跨区和区内交通通道、高等级道路和低等级道路之间要合理衔接，发挥路网整体协同效应。

4.3.  道路网系统规划

4.3.1.    对外交通系统规划

街区内的对外交通联系，主要依靠南北向的一条沿河次干路，向北接入东万路，向南接入岗北路。连接其他街区及北京市区。

4.3.2.    内部道路网系统规划

街区内部的道路均为支路，以半环加网状构架，连接到街区的各个部分。与街区控规中的道路网相比，东南角的路网发生了改变。

街区次干路有部分立交形式，如下图深化方案路网结构。A-B段为道路起坡段，路基为实的；B-C段为高架路，在高架的次干路下边仍有支路通行，同西侧两条支路形成环路，保证整个道路系统的完整性。

街区内道路网总长度为7.28公里，占地面积为12.43公顷，道路用地率为12.56%，道路网密度为0.074公里/平方公里,干道网密度为0.02公里/平方公里。与街区层面的对比如下表：

4.3.3.    道路横断面规划

道路横断面的布置要为合理组织行人交通、公共交通、机动车与非机动车交通以及公交乘降等创造条件；同时应考虑到埋设地下管线、地面杆线和其它设施的宽度，道路两侧建筑性质及高度，城市防灾等要求。还应尽量保留道路中间及两侧树木，改善城市绿化景观。

根据上述原则，确定各级道路红线宽度为：主干路45米，次干路25米，支路20米。仅有东部一条支路由于受两侧单位界线影响，红线定为15米。

街区内次干路和支路，均采用一块板形式，双向两车道布置。

4.3.4.    道路交叉口规划

规划范围内道路相交以平面交叉形式为主，采用渠化、信号灯管制组织交通。有一处分离式立交位于街区次干路的中北部。由于这条次干路北部要横跨铁路，该道路要从跨河处往上起坡才能满足道路坡度的要求。为便于东西两部分工业用地的联系，特设分离式立交。

4.3.5.    道路交通设施规划

（1）公交首末站：一处公交首末站位于街区西侧边界。占地面积约0.31公顷。同街区控规面积保持一致。

（2）公共停车场：依据“街区控规”，规划在仓库的西边规划一处公共停车场，占地面积为0.29公顷。

第5章.     市政基础设施规划

5.1.  供水规划

5.1.1.    现状情况

燕化地区的地表水水源为密云水库水，密云水库水经京密引水渠输送至团城湖，燕化公司从团城湖取水，经田村净水站、阎村泵站加压后送至位于燕化地区的动力事业部配水站，经过处理后向燕化地区提供工业用水、生活用水及其他各类用水。

街区内工业用水和生活用水均来自燕化公司动力事业部。

5.1.2.    负荷预测

根据“北京城市总体规划”（2004～2020年），以及“北京市城市基础设施专业规划指标研究”成果，燕化地区规划用水指标预测成果如下表：

2号街区规划用水指标预测成果表

根据上述燕化地区规划用水指标预测成果，以及2号街区规划建设区的用地面积和建筑面积，求得本地区的生活用水量为349.8立方米/日，工业用水量为3704.1立方米/日，总需水量为4054立方米/日。规划考虑供水漏损率为12%，另外，用水高日系数采用1.3，则2号街区的高日需水量为5903立方米/日。

2号街区生活用水量计算表

2号街区工业用水量计算表

5.1.3.    规划方案

供水水源仍来自燕山公司动力事业部水厂，管线分为工业用水和生活用水两套管线。根据规划的功能分区，合理布置管网等级，采用环状管网结合树枝管网的形式，统一布局与规划。

5.2.  雨水排除规划

5.2.1.    现状情况

现状雨水排除方式主要是沿路面重力方向排除。部分路段会出现雨水汇积，排通不畅的现象。

5.2.2.    负荷预测

根据地区的重要性、汇水地区类型以及地形特点，采取重现期采用 1-3 年，局部重要地区或短期积水能引起严重后果的地区重现期宜采用 3-5 年。

综合径流系数采用 0.45-0.6，规划区内河道的防洪工程按 20 年一遇防洪标准建设。

采用北京市暴雨强度公式：

q＝2001(1＋0.811lgP)／(t＋8)0.711

收集后的雨水重力流排放，考虑雨水收集后能自流排除，基地内标高必须高于洪水位标高。

初期雨水冲刷城市地面后，携带大量污染物经雨水管道直接排入河道，造成对河道水体的污染，规划在雨水管网布局中增加初期雨水截流设施，并在确定污水处理厂规模时考虑因处理初期雨水所增加的部分。

5.2.3.    规划方案

对已建绿地应逐步进行改造，通过加高围埂等方式将绿地中的雨水留住。新建绿地应建有利于渗蓄雨水的下沉式绿地，竖向标高低于周围道路，以利于调蓄雨水。屋顶上截流的雨水通过竖管导入有调蓄能力的绿地中。

人行道等采用透水铺装，加大雨水渗透量，并将一时难以下渗的雨水通过调整坡度等导入周围下沉式绿地中。

雨水规划分区按照本地区北高南低的高差划分排水区域，基本划分为东西两个排水片区，汇合起来排入丁家洼河，本地区设计三个雨水管道出口。

5.3.  污水排除规划

5.3.1.    现状情况

现状街区内有一个污水中转站，仅对街区内的污水进行汇集，并没有处理程序。最后汇入牛口峪污水处理厂集中处理。